租赁之王,的金融游戏比P2P爆雷严峻得多www.4166.com:

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1973年,胡景晖进京。同样是在1973年,近百万“督卒”过深圳河的人口,使得香港住宅租金不断上升。港府因此规定私楼业主的加租时间,两年加租不可多于市值九成,或加租幅度不应超过30%。至1993年,政府建议逐步将管制放宽至市值水平,直到1998年全面取消。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

上涨的逻辑

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

胡景晖说,除了通胀和季节性因素外,一批企业按照高出市场价格20%-40%的房租哄抢房源,长此以往,风险爆发,不亚于P2P爆雷。

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2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

首先,长租企业通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。然后,自如跟租户签订合同的时候,实际上是租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次付清。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

事实是,从银行的角度,他手里是无数单租房贷,违约几率不高,因此他们对此十分热衷。贷款是投放给长租企业的。如果长租企业能保持合理增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的正向现金流,不断扩张。但这种模式的问题是,杠杆很高。比如,长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂的危机。
有人说,部分长租企业就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,直到出租房源能够为资本所控盘,方为句点。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

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其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

针对一二线城市房租的大幅上涨,有的领导在内部开会时,已经勃然大怒,“必须予以旗帜鲜明的遏制”。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

企业方信誓旦旦,认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。但关键问题是形成了垄断,
没有动力不去对未来涨价。恶性竞争的局面,高价哄抢,吃进房源,一旦租金水平下行,财务成本沉淀,后果可想而知。

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

然而,欲戴王冠,必承其重。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间合计租金8500元,涨了近6成。

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因上述言论“被辞职”后,胡景晖在北京宋庄举办了一场堪称简陋的“新闻发布会”,台上只有他一人。他说辞职是一场“末日审判”。

想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

“不要以为谁发工资谁就牛X,职业经理人才是这个行业的未来。”据说在发布会现场,胡景晖的腿一直在抖。“住建系统的领导给我打来电话,对我表示支持”,胡这样强调。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

梁特首说的没错,如果面对成千上万的个人业主,租金管制其实很难落地,减少供应量。但是面对房源兼并、统一经营的当下,对租金的强制管理可能反而是水道渠成。

在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

有统计表明,目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。租赁之王,不是一家或者几家企业,而是这个资本镜像下的联合体。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

果断的切割

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被划入住房长租企业的阵营,可以赚差价的管理费,当然也可以搞金融运作。所有这一切,都是伏笔。

一方面,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

长租公寓的风波,要从《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》说起。红头文件的编号是“国办发〔2016〕39号”。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

注意,这是在秀肌肉。在20世纪70年代,谁才能突破户籍的藩篱,从湖南远道来到京城?想想就知道底气何来。

租金管制的剑一旦落下,将是长租企业难以逃避的噩梦。

钟声回荡,风声徐徐。2018年,深圳河的彼岸,作为改革开放先行地的深圳,已经放出风声,也可能要尝试租金管制了。

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